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Libro de Administración de Contratos de Obra

Introducción
Datos Técnicos
Índice

    Libro de Administración de Contratos de Obra


    Administración de Contratos de Obra

    Las tres principales modalidades
    contractuales de obras de construcción se diferencian por la manera en que
    determinan el precio: suma alzada, precios unitarios y costo + tarifa.

    1.   
    Suma alzada:

    Se define un monto tope
    el cual debe incluir todo aquello definido en el expediente técnico y bases de
    concurso para el proyecto. Es relativamente simple de supervisar, no obstante
    puede llevar a complicaciones en caso el contrato no se complete al 100%. La
    aparición de cualquier adicional dependerá de qué tan bien este preparado el
    expediente.

    2.   
    Precios unitarios:

    Se tiene un metrado
    variable, pero precios unitarios fijos. Esto funciona en caso la obra no tenga
    partidas muy complejas y las cantidades sean difíciles de estimar. Por ejemplo,
    en obras lineales, como carreteras, túneles, o movimientos de tierra, donde las
    condiciones del suelo pueden no coincidir con el estudio de suelos.

    3.   
    Costo + tarifa (también conocido como cost-plus o administración
    de obra
    ):

    Basado en costo, se
    reconocen los gastos incurridos contra un avance en campo. Adicionalmente se
    reconocen los gastos generales del contratista y una utilidad como una tarifa.
    Es común colocar un GMP (guaranteed maximum price) a este tipo de
    contrato para evitar que el costo pueda ser infinito. Es importante acordar la
    línea base del GMP, la cual debe basarse en los planos y especificaciones
    existentes en el momento en que se acuerde. Esta modalidad es recomendable para
    proyectos sin el diseño completo. Requiere un esfuerzo considerable por la
    supervisión y el contratista para el control y reporte de costo.

    4.    Cada uno de estos contratos conlleva distintos riesgos para el cliente como
    para el contratista.

    Por ejemplo, en un
    contrato a suma alzada el contratista asume todo el riesgo por
    el diseño, comúnmente elaborado por el cliente. Errores de diseño llevan a
    sobre costos en la ejecución de la obra, por incompatibilidades, falta de
    información o especificaciones erróneas. Algunos de estos impactos son
    transmitidos como adicionales al cliente, pero otros son finalmente asumidos
    por el contratista. Asimismo, el contratista asume el riesgo de su propio
    metrado, ya que una vez adjudicado el proyecto no puede modificar las
    cantidades estimadas.
    En un contrato a precios
    unitarios
     el riesgo del metrado se traslada al cliente, mientras que
    el riesgo del costo de materiales y eficiencia al contratista. Este contrato es
    relativamente justo pero se deben conocer previamente todas las partidas
    involucradas y tener sus análisis de precios unitarios bien definidos, de lo
    contrario puede ser muy complicado de controlar.

    En un contrato de costo
    + tarifa
     existen dos opciones: colocar un monto tope (GMP) o dejarlo
    libre. En el primer caso, el cliente puede estar seguro de no exceder un monto
    de inversión, y además podría llegar a costar más barato dependiendo de la
    calidad del GMP (propuesto por el contratista). En el segundo caso, el cliente
    no tiene ningún resguardo ante los sobre costos y el contratista poca
    motivación de alcanzar el monto estimado. Por otro lado, se tienen que
    considerar varios escenarios que pueden generar sobre costos que podrían o no
    ser reconocidos por el cliente, como por ejemplo el costo de retrabajos de
    calidad. Es un contrato complejo de manejar.

    En resumen, la selección del tipo de contrato depende principalmente del nivel de detalle de los alcances del proyecto. Mientras más detallado sea, mejor será la transferencia de riesgo del cliente al contratista, quien a su vez estará más abierto a aceptar dicho riesgo por la calidad del diseño. Esto significa que una alta inversión en la etapa de diseño y planeamiento puede llevar a optimizar precios considerablemente durante la construcción.
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